任意売却後の残債・残った住宅ローンの債務(残債務)について詳しく解説致します。住宅ローンの残債務は一括返済請求をされますが支払困難を理由に話し合いにて解決できます。残債の支払いに関する対処方法を住宅ローンの専門家が無料相談 受付中。
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任意売却後の住宅ローン残債(残債務)は?

住宅ローンが残る不動産売買はできるの? / 残った住宅ローンの支払い方法は?

Q.

住宅ローンが残っている状況で不動産は売却できますか?

現在、住宅ローン残高が1,800万円ある家を売却したいと考えております。
不動産会社の査定では売却相場価格は1,000万円程度との事。
住宅ローンが残っている状況では、不動産は売却できないのでしょうか?

A.

解決策の一つが【任意売却】です。

住宅ローンが残っている状況でも不動産は売却できます。
しかし、住宅ローンを貸付けている金融機関(債権者)が住宅ローンの担保として不動産に抵当権の設定をしており、抵当権の解除が出来なければ不動産を売却する事はできません。
この抵当権の設定を解除させるためには、住宅ローンの全額返済が必須です。
不動産を売却したい場合、自己資金などを売却代金に充当して住宅ローン完済できなければ「売却」はできません。
このような状況での解決策が「任意売却」となります。
任意売却は金融機関(債権者)の同意が必須ですが、残っている住宅ローンの一部を返済することにより「抵当権の設定解除」に応じてもらえる不動産売買になります。

Q.

任意売却した場合、残った住宅ローン (残債務) はどうなりますか?

自宅の売却査定価格は1,000万円くらい、それに対して住宅ローン残高は1,800万円あります。
貯金等の自己資金はないので任意売却で売却したいと思っています。しかし、確実に住宅ローンが残ります。
残った住宅ローン残債はどうなるのでしょうか?
無くなりますか?
それとも、今まで通り住宅ローンを支払い続けなければいけないのでしょうか?
自己破産をしなければいけませんか?

A.

残積や支払い義務は残ります。

任意売却でご自宅を売却しても、返しきれなかったローン(残債)はなくなりません。
しかし、残った債務(残債務)は、今まで通りに支払っていくのではなく、
“現在の生活状況に応じて「無理のない範囲で返済」していくことを債権者に認めてもらいます。”
任意売却後、住宅ローンの残債について返済が困難な場合でも、“自己破産は不要”
住宅ローン専門家のアドバイスのもと、自己破産せずに新たな生活をスタートすることができます。

※上記は一般的なケースです。
金融機関によって、任意売却への対応方針や残債の取り扱いが異なりますので、ご自分がどうなるのか等、詳しくお知りになりたい方は、無料電話相談 をご利用ください。
専門の相談員がわかりやすくお答え致します。

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任意売却後は住宅ローンが残る / 残債(残債務)は残る

債権・債務は残る

住宅ローン等の返済途中である不動産を売却するときには、その借入残高すべてを返済出来ないと売却することはできません。

借入残高以上の金額で売却ができればいいのですが、「 住宅ローン等残高 > 売却代金(物件価格) 」 となってしまう状態で売却するためには、不足額を用意する自己資金が必要です。
住宅ローン返済ができなくて困っている状態では、その不足額を用意できる状況ではないため、借入残高の全額を返済出来ない状態で売却することを金融機関に認めてもらう必要があります。万が一、金融機関が認めてくれないと、任意で売却することができなくなり、競売となってしまいます。
また、売却を認めてもらっても、返済しきれなかった分は債務として残ります。その残った債務が「残債・残債務」となります。

その残債・残債務の債権は、担保としていた不動産を売却してしまった状態なので、担保が無い無担保債権となります。

住宅ローンの残債・残債務の対処方法

任意売却後、住宅ローンの残債務について、
自宅を手放し、新たな生活(賃貸なら賃料を支払い)をスタートしている状況で、今までと同じ住宅ローンの返済が出来ますか?
『殆どの方は、返済できない状況です』
今までと同じ支払いが出来るのであれば、任意売却で自宅を売却していないことでしょうが、だからと言って、住宅ローンの残債を免除してもらえるわけではありません。

任意売却後の残債の対処方法として一般的な4つの方法をご紹介します。

払える金額を払う

任意売却後の生活状況に応じて”無理のない金額”で返済をする。
例えば、月々1万円づつ・・・ただし、債権者との合意が必要です。
収入がそれなりにあり、豪華な賃貸マンションの家賃を払っているようでは、とても債権者は1万円では納得してくれず、合意する金額は増えるでしょう。

払えない

払いたくても払えない状況ならば、この選択しかありません。
払えないと言われた債権者が、場合によってはその後、給料や預金の差押えをしてくることがあります。給料の差押えをされると、会社にも裁判所からの差押え通知が届き、会社は支払う給与の一部を債権者に渡し、強制的に返済する形になります。給料を差押えられたら、生活出来なくなってしまうのであれば、差押えられる額より低い金額を支払う方向で、債権者と話をしたほうがいいでしょう。
いずれにしても、債権者に間違って、”払わない!”と言ってしまうと、”本当は払えるのに払いたくないから払わない”と誤解されてしまうので、くれぐれも言い間違えないようにしましょう。

お金で解決する

多くの金融機関では、残債を長期間に渡って保有することは難しく、債権回収会社に売却することがあり、その時の売却価格は、債務額よりはるかに安いと言われています。
新たに債権者となった債権回収会社から「○○○円で、残債の債権を放棄してもいいですよ。」等の提案があったときに、○○○円を支払うことができれば、残債務は「完済扱い」となり、債務が無くなります。
ただ、債権者からいつ提案があるかの決まりごとはありませんし、待っていても最後まで提案がないこともあり得ます。

債権回収会社は、住宅ローンの無担保債権をかなり低い価格で購入するため、購入金額以上を支払ってもらえると、その差額分が利益となります。

自己破産する

もうこれ以上返済することができません。と裁判所に申立てをする方法です。
裁判所が、この人には返済能力がないと判断をし、免責が認められると、債務はなくなります
そのときには、住宅ローンの残債以外の借入(債務)があっても債務はなくなります。
ただし、自己破産を申請するために弁護士に依頼をすると、弁護士への報酬を払わないといけません。また、税金の滞納分は自己破産を申請しても、免責対象ではない為、他の債務はなくなっても、税金だけは残るので自己破産後も支払うことになります。

任意売却相談室の対応

住宅ローンだけの残債で、自己破産を選びますか?

住宅ローンの残債は、無理の無い金額で支払うことが可能です。
任意売却後の状況とご希望に近づけるように、「任意売却相談室」が債権者との交渉をサポートします。
債権者とどう接すればいいのかわからないと不安になりますが、「任意売却相談室」では今までに色々なケースを見てきていますので、債権者がどの様な対応をするのか予想できます。
任意売却相談室では、任意売却後のサポートを無料で実施しておりますので何年経っても安心してご相談頂けます。

任意売却が終わっても、すぐに債権者から連絡があるとは限りません。1年以上経ち、忘れかけた頃に、債権者から「催告書」等が届くこともあります。
1年以上経過していても、それ以上経っていても、「任意売却相談室」が債権者との交渉をサポート致しますので、安心してください。ただし、このサポートは「任意売却相談室」で任意売却のお手伝いをさせていただいた方のみを対象としております。

住宅ローン以外の借入がある場合に、その借入の返済が今後難しいのであれば、自己破産を検討する事も一つの解決方法ですが、任意売却後の残債務の支払い同様、返済可能な範囲での対応が出来るのであれば安易に自己破産をするべきではありません。
このような状況の方にも、任意売却相談室では任意売却の依頼・相談を受ける際に、十分なヒアリングの中でお話を聞かせていただきながら事前にアドバイスをさせていただきますので安心していただけます。
もちろん専門家(弁護士・司法書士など)に依頼したいという事であれば、ご紹介することも可能です。しかし、専門家へ依頼する場合には、専門家への報酬・費用負担が必要になります。
不動産を任意売却で処理した後であれば、住宅ローンという大きな債務も少なくなり、住宅ローン残債が確定します。また、その他の借入・債務状況も把握できているのであれば、費用負担を最小限に抑えながらご自身で自己破産の申し立てをすることも可能です。

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サービサー (債権回収会社) から 住宅ローン残債務の支払い請求

サービサーとは、債権の管理・回収業務を取り扱っている会社(債権回収会社)のことを言います。
国からの許可を得て運営されている会社ですが、特別な回収手段が許されている訳ではありません。

詳しい情報は【 サービサー・債権回収会社 】を参照ください。

金融機関(住宅ローンの債権者)からサービサーに任意売却後の残った債権が譲渡されたとしても、怖い取立てをされる心配はありません。
(法律で禁じられています)
どちらかというと、債務者(あなた)にとって好都合となることが多くあります。

債務がなくなる?!

金融機関から任意売却後の債権を2~5%程度の金額でサービサーが買い取っていると言われています。例えば、1000万円の債権であれば、20~50万円程度。
サービサーは、買い取り額を上回る回収ができると利益を出せると考えるので、額面が1000万円の債権を持っていても、その買取額(20~50万円)より高い額(例えば100万円とか150万円とか)を、この人なら支払ってくれそうだと思った場合に、「○○○円(例えば100万円)を払ってくれれば、残りの債権を放棄することが可能ですよ。」という話をしてきます。
そのタイミングでその金額を払えば、残りの債務は放棄され、なくなります。
嘘のような話ですが、実際にあります。しかし、いつのタイミングでサービサーから話があるかは決まっていません。また任意売却をした人の全員に話がある訳ではありません。
※サービサーからの請求額は、残債および損害金などの合計です。

よく知らないところから、請求があった。
好都合の話があるハズがない。何か裏があるのかもしれない。

と不安や心配になっても、任意売却相談室では任意売却終了後 何年経っても、サービサーとの交渉方法などの無料サポート・アドバイスをしています。ご安心いただけるシステムです。

※任意売却相談室がサービサーと残債に関して、直接話をすることはできません。

株式会社ワコー・コーポレーションが運営する「全国任意売却相談室」は、任意売却・任意売買専門にした会社で、永年の経験と実績で “貴方に合った解決方法” を提案しております。

また、任意売却後の残債や生活におけるご不安な事情が出てきた場合でも、任意売却相談室では、任意売却後の専属相談員が 無料で貴方をサポート 致しますのでご安心ください。

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